土地年租制改革虽然已箭在弦上，但前景扑朔迷离。北京发改委主任丁向阳1月6日透露，2005年北京将选择一些开发区、小城镇或重点交通项目沿线地区，进行土地开发模式改革，变集中支付地价为分年度交纳土地使用权租金。这还是第一次在时间上明确北京土地年租制改革的日程。但是近期国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣对记者表示，目前北京、广州都在进行年租制改革试点，可现在看来在两三年内很难让新制度真正打开局面。难度主要在地方政府要政绩，“土地使用权只有按50年、70年一次性出让，财政收入才来得快”。

　　可以说，北京这次酝酿的改革试点可谓姗姗来迟，早在1998年《土地管理法实施条例》里就确定国家可以以出租方式有偿提供土地。据有关资料统计，我国商品房价格构成中土地费用及税金占45％，而国际社会成熟商品房价格构成中此项费用仅占20％。土地年租制一旦在主要城市铺开，将原来开发时一次性缴纳的土地使用金变为分期缴纳，一定可以大幅降低开发成本，直接导致房价出现大幅下降空间，抑制近年来全国房价高达两位数的上涨趋势。

　　虽然新制度推进的困难重重，但从今年的情况来看，房地产各方对土地年租制的态度正在悄然变化。

　　从开发商角度来看，他们对土地年租制开始表现出欢迎的态度。细数一年多来的一系列房地产新政，恐怕只有这一个是降低开发门槛的，而且是大幅降低。以前开发商还担心年租制实施会不会引来房价的异常波动，但是近来房地产开发资金门槛的不断提高，让许多开发商，哪怕是规模很大的开发企业的资金链都绷得很紧。新年伊始，本来被一些开发商认为可以周转一下资金的代收房屋契税也被禁止了，中国是否进入加息周期的争论也总是让开发商们心惊肉跳，现在对大多数开发商来说主要矛盾是能否生存，而非一城一池的得失了。

　　另外，来自地方政府的阻力其实也在减小之中。地方政府的阻力主要来自两方面：一怕制度的变化导致原有土地违法问题暴露；二是地方政府要政绩，相比年租制而言，土地出让制度下土地财政收入才来得快。但是随着最近几个月全国土地垂直管理制度的逐步落实，省以下地方政府对土地的控制权力很大程度被收回，而且北京在此基础上对土地收入的财政分配和程序上开始实施严格的规定，地方基层政府对土地收入的控制力也越来越弱。

　　曾经有人担忧，年租制一旦施行，商人们拿地上付出的代价小了很多，会不会加剧圈占土地、投机炒地的行为？但经过2004年“土地风暴”的肃整和一系列“世界上最严格的土地制度”的建设，国家很大程度上加强了对土地的控制，这种不利影响被水到渠成的规避了。

　　从北京今年试点土地年租制的一些区域来看，都在相对远郊的区县，而目前北京土地放量的主要区域也是在郊区一带。可以说，改革的区域和市场期待的区域重合度越来越高，土地年租制的实施也越来越紧迫。虽然还有许多制度上的难点有待突破，但是既然明确的时间表已出，那么攻坚战已然开始。